Immo Da Vinci | Vastgoed kopen onder een vennootschap: is dat een goed idee?

Als ondernemer staat u voortdurend voor cruciale beslissingen, waaronder de aankoop van een bedrijfspand. Bij het overwegen van de aankoop van een bedrijfspand, wordt u geconfronteerd met een belangrijke keuze: zal u het vastgoed kopen met vennootschap of gaat u toch voor een privé-aankoop? Om u te helpen bij deze afweging, presenteert Immo Da Vinci een overzicht van de voor- en nadelen.

Wat zijn de voordelen aan vastgoed kopen met vennootschap?

Er zijn heel wat voordelen verbonden aan het investeren in een vastgoed met vennootschap. We lijsten ze hieronder even op:

• De btw is aftrekbaar. U moet wel kunnen aantonen dat uw vennootschap het pand professioneel gebruikt en er dus economische winst uit haalt. Hier is wel een achterpoortje: gebruikt uw vennootschap het pand niet zelf voor een professionele activiteit, maar krijgt uw huurder wel economische winst uit het onroerend goed? Dan kan u samen met de huurder beslissen om het pand te verhuren onder btw. In dat geval zal uw vennootschap de betaalde btw bij de aankoop van het goed eveneens integraal kunnen recupereren.
• Naast de btw, zijn ook de aankoopkosten in principe aftrekbaar. Ook hier is het erg belangrijk dat u kunt aantonen dat u ook echt economische winst zal halen uit het pand.

• Door te investeren in een pand, wordt het voordeliger om aandelen te schenken omdat deze roerend zijn en belast worden tegen een vast tarief. Spreken we over een schenking in rechte lijn (schenking aan uw afstammelingen)? Dan bedraagt de schenkbelasting 3%. Gaat het om aandelen van een familiale onderneming? Dan daalt de schenkbelasting naar 0%. Bij de schenking van onroerende goederen gaat het om hogere tarieven, waardoor de schenkbelasting heel wat hoger kan uitvallen. 

• Verhuurt uw vennootschap een pand voor professionele doeleinden? Dan liggen de belastingen op de huurinkomsten voor uw vennootschap heel wat lager dan wanneer een natuurlijk persoon een dergelijk pand verhuurt. Natuurlijk is dat ook een groot voordeel. Bij een natuurlijk persoon worden de huurinkomsten toegevoegd bij andere inkomsten en worden ze belast in de personenbelasting aan progressieve tarieven. Gebruikt de huurder het pand voor professionele doeleinden? Dan wordt u als natuurlijk persoon duurder belast dan wanneer de huurder het privé gebruikt. Voor een vennootschap is het belastingtarief niet afhankelijk van het feit of de huurder het pand privé of beroepsmatig gebruikt.

Wat zijn de nadelen aan vastgoed kopen met vennootschap?

Op het eerste zicht lijken de voordelen wel heel erg aantrekkelijk. Toch is vastgoed kopen met vennootschap niet altijd een even goed idee. We lijsten even de nadelen voor u op.

• Gebruikt u het pand als bedrijfsleider als persoonlijke (gezins)woning? Dan moet u er niet alleen privé-belastingen op betalen, maar ook socialezekerheidsbelastingen. Dit wordt fiscaal namelijk gezien als een voordeel van alle aard. 
• Hierop aansluitend kan u uw huis beschermen tegen schuldeisers indien u het pand privé heeft aangekocht en u het als privéwoning gebruikt. Dit kan u doen door middel van een verklaring van onbeslagbaarheid. Dit is echter niet mogelijk als u het vastgoed kocht met uw vennootschap.
• Verkoopt u het pand en maakt u er winst op? Dan wordt de meerwaarde belast in de vennootschapsbelasting, ongeacht hoe lang het goed al in het bezit is van uw vennootschap. U kan deze belasting wel spreiden, op voorwaarde dat het pand minstens vijf jaar in het bezit was van uw vennootschap én dat de verkoopsom volledig geherinvesteerd wordt in nieuwe afschrijfbare (roerende of onroerende) activa. Verkoopt u het pand als natuurlijk persoon? Dan hoeft u geen belastingen te betalen op de meerwaarde die u haalt uit de verkoop; op voorwaarde dat er tussen de aankoop- en verkoopakte vijf jaar verstreken is. Als u bovendien woonde in het pand dat u als natuurlijk persoon heeft aangekocht, dan bent u vrijgesteld van meerwaardebelasting als de verkoop plaatsvindt binnen de vijf jaar na de aankoop.
• Als uw vennootschap een pand verhuurt, betaalt uw vennootschap belastingen op de huurinkomsten. Zoals hierboven reed gemeld moet er bij de verhuur door een natuurlijk persoon een onderscheid gemaakt worden of er verhuurd wordt aan een huurder die het privé gebruikt of een huurder die het pand beroepsmatig gebruikt. Verhuurt u het pand als natuurlijk persoon aan een huurder die het privé gebruikt? Dan worden de belastingen berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40%. Normaal liggen de belastingen gebaseerd op het geïndexeerd KI heel wat lager dan belastingen op de huurinkomsten. Dus dan is het een beter idee om een pand privé aan te kopen.
• De aanschaf van onroerend goed via de vennootschap resulteert in een stijging van de aandelenprijs, wat de complexiteit verhoogt bij toekomstige successieplanning of de verkoop van het pand.

Wat is het beste voor mijn situatie?

Zoals u merkt, moet u goed overwegen op welke manier u een pand aankoopt. Gebruikt u het gebouw als uw bedrijfspand en als uw eigen gezinswoning? Is het de bedoeling dat u het pand verhuurt voor privédoeleinden? In deze twee situaties is het een beter idee om een pand privé aan te kopen.

Is het pand uitsluitend bedoeld voor uw bedrijf en gebruikt u het niet als gezinswoning? Of wordt het goed verhuurd aan een huurder die het pand beroepsmatig gebruikt? Dan is het misschien een beter idee om toch de aankoop met vennootschap te laten doorgaan.

Heeft u nog bijkomende vragen? Dan kan u ons altijd contacteren.

Bent u op zoek naar een pand voor uw bedrijf in Oost-Vlaanderen? Bekijk zeker ons aanbod.