De voorbereiding van een verkoopovereenkomst vraagt om nauwkeurigheid en een vooruitziende blik. Toch blijkt in de praktijk juist een ogenschijnlijk eenvoudig document vaak voor onverwachte vertraging te zorgen: het bodemattest. Wie pas aan de vooravond van het compromis ontdekt dat het attest ontbreekt of onvolledig is, brengt de verkoop ongewild in een lastig juridisch parket.
De wettelijke regel is duidelijk: als verkoper bent u verplicht dit OVAM-document aan de koper voor te leggen voor de ondertekening van het compromis. Toch heerst er rond de inhoud vaak een hardnekkig misverstand. Een ‘blanco’ attest betekent namelijk niet automatisch dat de grond honderd procent zuiver is; het bevestigt enkel dat de overheid op dat specifieke moment geen vervuiling in haar centrale registers heeft staan.
Het bodemattest is een officieel uittreksel uit het centrale Grondeninformatieregister (GIR) van de OVAM, gekoppeld aan het kadastrale perceel van uw eigendom. Het brengt overzichtelijk in kaart wat er historisch over de grond geweten is: van eerdere bodemonderzoeken en saneringen tot een eventuele onderzoeksplicht.
Een blanco bodemattest bevestigt dus alleen dat er bij de toezichthouder geen bezwarende gegevens bekend zijn.
OVAM-richtlijn: Een bodemattest is louter een informatiedocument over historisch gekende gegevens en geen sluitende garantie op een onvervuilde grond.
Gaat het om een perceel zonder gekende risico’s, dan levert de OVAM het attest vrijwel direct digitaal af. Is er wel een historisch risico gemeld, dan kan de wachttijd echter oplopen tot twee maanden. Vraag het attest daarom meteen aan bij de start van uw verkoop; zo ligt het tijdig klaar om aan het compromis te hechten.
Het Vlaamse Bodemdecreet is heel helder over de timing van het bodemattest bij de verkoop van een huis of appartement:
Deze verplichting geldt bij elke verkoop, schenking of ruil; enkel bij een erfenis is een bodemattest niet vereist. Reken in de praktijk op een doorlooptijd van twee tot acht weken. Goed om te weten: ook als een makelaar de aanvraag voor u regelt, blijft u als eigenaar zelf verantwoordelijk om het document tijdig aan de koper te bezorgen.
In tijden van digitale loketten lijkt het eenvoudig om zelf een bodemattest aan te vragen. Toch vraagt de juiste kadastrale aanduiding van het perceel meer precisie dan u op het eerste gezicht denkt.
Het formele traject:
Waar zit het verschil tussen zelf doen en professionele begeleiding?
Zeker wanneer een eigendom in de loop der jaren werd herverkaveld of opgesplitst, is zo'n dubbele controle verstandig om te vermijden dat de aanvraag opnieuw moet gebeuren.
Verkoopt u een appartement, dan stelt zich vaak de vraag: geldt het bodemattest enkel voor uw eigen kavel of voor het volledige gebouw?
Het bodemattest is altijd gekoppeld aan het volledige perceel van het gebouw; een afzonderlijk attest voor enkel uw appartement bestaat wettelijk niet. Als mede-eigenaar bent u dus afhankelijk van de historiek van het hele complex. Vraag de syndicus daarom ruim voor de verkoop naar:
Rust het gebouw op een risicogrond, dan kan de afhandeling bij de overheid aanzienlijk langer duren. Omdat een dossier in de gemeenschappelijke delen de timing van uw eigen verkoop rechtstreeks kan beïnvloeden, stemt u dit best vroegtijdig af.
Signaleert het Grondeninformatieregister toch een risico of een historische verontreiniging? Dan is er geen reden tot paniek, maar vraagt het wel om een gestructureerde aanpak. De wet voorziet een helder traject:
Heeft u een oude stookolietank? Dan bepalen het volume, de ligging en de vraag of de tank volgens de regels werd geneutraliseerd of er een onderzoeksplicht ontstaat.
In de huidige praktijk duiken er bovendien geregeld vragen op rond PFAS. Het gebeurt dat een perceel volgens openbare kaarten binnen een zone met gebruiksadviezen ligt, terwijl het bodemattest zelf nog blanco is. Dat komt doordat de verwerking van nieuwe meetgegevens in het centrale register enige tijd vraagt.
Gaat het om historische vervuiling, dan bestaan er in bepaalde gevallen cofinancieringsregelingen via de OVAM. Een deskundig geformuleerde opschortende voorwaarde in het compromis beschermt in dergelijke situaties zowel koper als verkoper.
Een woning succesvol verkopen is veel meer dan een reeks documenten verzamelen; het is een doordacht proces waarbij elk juridisch detail moet kloppen. Het bodemattest illustreert dat treffend. Wie het beschouwt als een formaliteit voor het allerlaatste moment, loopt het risico op spanningen en vertraging aan de onderhandelingstafel. Wie daarentegen vertrekt vanuit een stipte voorbereiding en vakkennis, zorgt voor rust en zekerheid voor alle betrokken partijen.
Bij Immo Da Vinci zien we de verkoop van uw eigendom als een volwaardig ambacht. Ons all-in-house team in Gent, Deinze en Brussel ontzorgt u van begin tot eind: van de eerste kadastrale controle tot de handtekening bij de notaris. Zo verloopt uw verkoop vlekkeloos, transparant en met de discretie die u mag verwachten.
Wilt u uw pand discreet en vlekkeloos verkopen?
Vraag een gratis waardebepaling aan of neem contact op met ons.
