Sinds juli 2025 zijn de regels definitief vastgelegd. Dat zorgt voor meer duidelijkheid, maar betekent niet dat elke situatie automatisch in aanmerking komt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw, sloop en heropbouw en renovatie, en tussen eigen bewoning en investering.
Bij Immo Da Vinci merken we dagelijks dat kopers en investeerders met vragen zitten. Daarom leggen we hieronder stap voor stap uit hoe de regeling werkt.
Bij nieuwbouw betaalt u niet altijd btw op hetzelfde deel van de aankoopprijs. Dat hangt af van hoe de verkoop juridisch gestructureerd is.
U betaalt btw op:
Koopt u een appartement? Dan geldt het 6% btw-tarief niet alleen voor uw private appartement, maar ook evenredig op uw aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw (zoals de traphal, de lift en de ruwbouw), mits het project aan alle voorwaarden voldoet.
In dat tweede geval betaalt u op de grondwaarde registratiebelasting. In Vlaanderen bedraagt dit 12%, in Brussel en Wallonië 12,5%.
Belangrijk om te weten is dat het verlaagd btw-tarief van 6% enkel kan toegepast worden op het deel waarop btw verschuldigd is, namelijk op werken van onroerende staat (bij bouwen in eigen beheer) of op de constructiewaarde van de levering (bij aankoop via een bouwpromotor).
De 6% btw-regeling bij nieuwbouw is gekoppeld aan de afbraak van een gebouw met daarmee samenhangend de heropbouw van een nieuwe woning. Het gaat dus niet om klassieke nieuwbouw op een onbebouwd perceel, maar om een project waarbij een bestaand gebouw wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe woning of appartement(sgebouw).
Sinds de Programmawet van juli 2025 is deze regeling permanent en geldig in heel België. Zowel eindgebruikers als investeerders kunnen hiervan genieten, op voorwaarde dat alle wettelijke criteria worden gerespecteerd.
Het verschil tussen 21% en 6% btw maakt een aanzienlijk financieel verschil. Stel dat u een nieuwbouwwoning koopt waarbij de constructiewaarde (exclusief grond) € 250.000 bedraagt:
→ Totaal: € 302.500→ Totaal: € 265.000Met het verlaagde tarief bespaart u in dit voorbeeld rechtstreeks € 37.500.
Vooraleer u als koper kunt genieten van 6% btw, moet het project zelf aan een aantal voorwaarden voldoen. Die liggen volledig bij de promotor of bouwheer.
Belangrijke voorwaarden zijn onder meer:
De datum van de indiening van de omgevingsvergunning is niet meer relevant.
Niet elk nieuwbouwproject komt dus automatisch in aanmerking. Daarom is het belangrijk om vooraf te weten of een project correct werd opgezet.
Bouwheer verkoopt niet
Bent u zelf bouwheer en voldoet u aan voormelde regels maar wilt u de woning niet verkopen? Dat kan ook. Bent u als natuurlijk persoon de bouwheer en wilt u zelf in de woning wonen dan blijven de volgende regels gelden:
Bent u als natuurlijk persoon of rechtspersoon zelf de bouwheer en wilt u de woning verhuren in het kader van het sociaal beleid, dan gelden volgende regels:
Bent u als natuurlijk persoon of rechtspersoon zelf de bouwheer en wilt u de woning langdurig privé verhuren, dan gelden volgende regels:
Naast het bouwproject speelt ook uw persoonlijke situatie een cruciale rol. De wet maakt een duidelijk onderscheid tussen eigen bewoning en verhuur.
U komt in aanmerking voor 6% btw als:
Deze voorwaarden moeten minstens vijf jaar behouden blijven, namelijk tot en met 31 december van het vijfde jaar nadat u de woning in gebruik neemt.
Een koppel (gehuwd of wettelijk samenwonend) wordt niet langer als ‘één geheel’ beschouwd wanneer ze samen een woning kopen die voldoet aan de 6% regel, wanneer er gekeken wordt voor het criterium ‘enige woning’ of ‘verhinderend bezit’.
Ook een investeerder kan genieten van 6% btw, zowel als natuurlijke persoon als via een vennootschap.
De belangrijkste voorwaarden zijn:
De naleving wordt gecontroleerd via geregistreerde huurcontracten.
Wie kiest voor sociale verhuur kan eveneens gebruikmaken van het verlaagde tarief.
Daarbij geldt:
Deze formule kent geen beperking in de bewoonbare oppervlakte en combineert fiscale voordelen met stabiliteit op lange termijn.
Verandert de situatie vroeger dan de vooropgestelde 5 of 15 jaar, dan dient u - binnen de 3 maanden vanaf de veranderde situatie - een verklaring in te dienen en dient u verhoudingsgewijs het btw-voordeel terug te betalen (x/5 of x/15). De normale regels van 21% btw zijn dan van toepassing.
Ook bij renovatie kunt u genieten van 6% btw. De regeling is eenvoudiger, maar bevat enkele belangrijke voorwaarden.
U komt in aanmerking als:
Onder renovatie vallen onder andere verbouwingen, herstellingen, verbeteringen en onderhoudswerken. Het reinigen van de woning wordt niet gezien als renovatie voor de toepassing van 6% btw. Opgelet: zijn de renovatiewerken zodanig ingrijpend (uitbreiden van de oppervlakte en/of bijbouwen van draagmuren)? Dan kan er eventueel sprake zijn van nieuwbouw en is 21% btw van toepassing.
Sinds 1 januari 2025 geldt wel opnieuw 21% btw voor verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen.
Niet alle werken vallen onder het verlaagde tarief. Klimaatonvriendelijke producten worden uitgesloten. Enkele voorbeelden van uitgesloten werken zijn:
In alle gevallen moet vooraf een verklaring worden ondertekend. Deze verklaring wordt ingediend via MyMinfin door de bouwheer, de aannemer of bij aankoop via een promotor door de verkoper en de koper gezamenlijk (formulier 111/3). Zonder deze stap kan het 6% btw tarief niet worden toegepast, zelfs als u inhoudelijk aan alle voorwaarden voldoet.
De 6% btw-regeling biedt een aanzienlijk financieel voordeel, maar laat weinig ruimte voor fouten. Een verkeerde inschatting kan leiden tot een dure terugvordering achteraf.
Bij Immo Da Vinci begeleiden wij u persoonlijk bij:
Wilt u weten of uw vastgoedproject in aanmerking komt voor 6% btw?
Neem gerust contact met ons op, we bekijken het graag samen.