Immo Da Vinci | De 6% btw-regeling uitgelegd, wat betekent dit concreet voor jouw vastgoedplannen?

Sinds juli 2025 zijn de regels definitief vastgelegd. Dat zorgt voor meer duidelijkheid, maar betekent niet dat elke situatie automatisch in aanmerking komt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw, sloop en heropbouw en renovatie, én tussen eigen bewoning en investering.

Bij Immo Da Vinci merken we dagelijks dat kopers en investeerders met vragen zitten. Daarom leggen we hieronder stap voor stap uit hoe de regeling werkt.

Op welk bedrag betaal je btw bij nieuwbouw?

Bij nieuwbouw betaal je niet altijd btw op hetzelfde deel van de aankoopprijs. Dat hangt af van hoe de verkoop juridisch gestructureerd is.
Je betaalt btw op:

• de volledige aankoopprijs, wanneer de grond en de woning samen verkocht worden door éénzelfde verkoper
• enkel de constructiewaarde, wanneer de grond en de constructie door verschillende verkopers verkocht worden

In dat tweede geval betaal je op de grondwaarde registratiebelasting. In Vlaanderen bedraagt dit 12%, in Brussel en Wallonië 12,5%.

Belangrijk om te weten is dat het verlaagd btw-tarief van 6% enkel kan toegepast worden op het deel waarop btw verschuldigd is, namelijk op werken van onroerende staat die betrekking hebben op de afbraak van het gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van de woning.

Nieuwbouw aankopen aan 6% btw, hoe werkt dat?

De 6% btw-regeling bij nieuwbouw is gekoppeld aan de afbraak van een gebouw met daarmee samenhangend de heropbouw van een nieuwe woning. Het gaat dus niet om klassieke nieuwbouw op een onbebouwd perceel, maar om een project waarbij een bestaand gebouw wordt afgebroken en vervangen door een nieuwe woning of appartement(sgebouw).

Sinds de Programmawet van juli 2025 is deze regeling permanent en geldig in heel België. Zowel eindgebruikers als investeerders kunnen hiervan genieten, op voorwaarde dat alle wettelijke criteria worden gerespecteerd.

1.Voorwaarden voor de promotor of bouwheer

Vooraleer jij als koper kan genieten van 6% btw, moet het project zelf aan een aantal voorwaarden voldoen. Die liggen volledig bij de promotor of bouwheer.
Belangrijke voorwaarden zijn onder meer:

• er is effectief een bestaand gebouw afgebroken, dit hoeft geen woning te zijn maar dient een gebouw te zijn dat vast met de grond verbonden was
• de afbraakwerken dienen verricht te zijn met het oog op de heropbouw 
• de verhouding tussen het afgebroken en heropgerichte gebouw voldoet aan de wettelijke normen. Het moet gaan om een significante omvang van het afgebroken gebouw.
• er is een verklaring ingediend voor het starten van de afbraak en heropbouw

De datum van de indiening van de omgevingsvergunning is niet meer relevant.

Niet elk nieuwbouwproject komt dus automatisch in aanmerking. Daarom is het belangrijk om vooraf te weten of een project correct werd opgezet.

Bouwheer verkoopt niet

Ben je zelf bouwheer en voldoe je aan voormelde regels maar wil je de woning niet verkopen? Dat kan ook. Ben je als natuurlijk persoon de bouwheer en wil je zelf in de woning wonen dan blijven de volgende regels gelden:

• je betrekt de woning effectief zelf en vestigt er zonder uitstel je domicilie
• je gebruikt de woning hoofdzakelijk als eigen woning 
• je bezit geen andere woning, met beperkte uitzonderingen zoals erfenis. Hier wordt steeds per koper afzonderlijk gekeken. Om te kijken of je voldoet aan de voorwaarde van ‘enige woning’, wordt er gekeken op het ogenblik van de eerste ingebruikname of  de inbezitneming van de woning.
• de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 m²

Ben je als natuurlijk persoon of rechtspersoon zelf de bouwheer en wil je de woning verhuren in het kader van het sociaal beleid, dan gelden volgende regels:

• Je verhuurt de woning aan een sociaalverhuurkantoor of aan een door de overheid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of aan rechtspersoon met sociaal oogmerk
• je verhuurt voor minstens 15 jaar, namelijk tot en met 31 december van het 15e jaar nadat de woning voor het eerste ingebruik genomen werd door de huurder 
• de bewoonbare oppervlakte is hier irrelevant

Ben je als natuurlijk persoon of rechtspersoon zelf de bouwheer en wil je de woning langdurig privé verhuren, dan gelden volgende regels:

 

• je verhuurt de woning aan een natuurlijk persoon die er zonder uitstel zijn domicilie vestigt
• je verhuurt voor minstens 15 jaar, namelijk tot en met 31 december van het 15e jaar nadat de woning voor het eerste ingebruik genomen werd door de huurder
• de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200 m²

2.Voorwaarden voor jou als koper

Naast het bouwproject speelt ook jouw persoonlijke situatie een cruciale rol. De wet maakt een duidelijk onderscheid tussen eigen bewoning en verhuur.

Je koopt om zelf in de woning te wonen

Je komt in aanmerking voor 6% btw als:

• je koopt als natuurlijke persoon, niet via een vennootschap
• je de woning effectief zelf betrekt en er zonder uitstel je domicilie vestigt
• de woning hoofdzakelijk privé gebruikt wordt
• je geen andere woning bezit, met beperkte uitzonderingen zoals erfenis. (zie uitgelegd hierboven)
• de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 m²

Deze voorwaarden moeten minstens vijf jaar behouden blijven, namelijk tot en met 31 december van het vijfde jaar nadat je de woning in gebruik neemt. 

Een koppel (gehuwd of wettelijk samenwonend) wordt niet langer als ‘één geheel’ beschouwd wanneer ze samen een woning kopen dat voldoet aan de 6% regel, wanneer er gekeken wordt voor het criterium ‘enige woning’ of ‘verhinderend bezit’.

Je koopt als investeerder voor langdurige private verhuur

Ook een investeerde kan genieten van 6% btw, zowel als natuurlijke persoon als via een vennootschap.
De belangrijkste voorwaarden zijn:

• verhuur aan een natuurlijke persoon
• de huurder vestigt er zonder uitstel zijn domicilie 
• minimum 15 jaar verhuren, namelijk tot en met 31 december van het 15e jaar nadat de woning voor het eerste ingebruik genomen werd door de huurder
• de bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 175 m²

De naleving wordt gecontroleerd via geregistreerde huurcontracten. 

Je koopt als investeerder met het oog op sociale verhuur

Wie kiest voor sociale verhuur kan eveneens gebruikmaken van het verlaagde tarief.
Daarbij geldt:

• verhuur of beheer aan een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij met sociaal oogmerk
• een minimale duurtijd van 15 jaar, namelijk tot en met 31 december van het 15e jaar nadat de woning voor het eerste ingebruik genomen werd door de huurder

Deze formule kent geen beperking in de bewoonbare oppervlakte en combineert fiscale voordelen met stabiliteit op lange termijn.

3. Je situatie verandert

Verandert de situatie vroeger dan de vooropgestelde 5 of 15 jaar, dan dien je - binnen de 3 maanden vanaf de veranderde situatie - een verklaring in te dienen en dien je verhoudingsgewijs het btwvoordeel terug te betalen (x/5 of x/15). De normale regels van 21% btw zijn dan van toepassing.

6% btw bij renovatie van woningen

Ook bij renovatie kan je genieten van 6% btw. De regeling is eenvoudiger, maar bevat enkele belangrijke voorwaarden.
Je komt in aanmerking als:

• de woning ouder is dan 10 jaar. Hiervoor wordt gekeken naar de datum waarop uw woning voor het eerst in gebruik werd genomen en de datum van 1e factuur die je ontvangt mbt de renovatie (bijvoorbeeld een voorschotfactuur)
• de woning hoofdzakelijk privé wordt gebruikt, slechts een bijkomstig deel mag dienen om een beroep uit te oefenen
• de werken rechtstreeks gefactureerd worden aan de eindgebruiker (eigenaar of huurder)
• levering en plaatsing moeten gebeuren door dezelfde aannemer. Koopt u zelf bouwmateriaal aan, dan betaalt u hierop 21% btw

Onder renovatie vallen onder andere verbouwingen, herstellingen, verbeteringen en onderhoudswerken. Het reinigen van de woning wordt niet gezien als renovatie voor de toepassing van 6% btw. Opgelet: zijn de renovatiewerken zodanig ingrijpend (uitbreiden van het oppervlakte en/of bijbouwen van draagmuren)? Dan kan er eventueel sprake zijn van nieuwbouw en is 21% btw van toepassing.

Sinds juli 2025 geldt wel opnieuw 21% btw voor verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen.

Welke werken zijn uitgesloten van 6% btw?

Niet alle werken vallen onder het verlaagde tarief. Klimaatonvriendelijke producten worden uitgesloten. Enkele voorbeelden van uitgesloten werken zijn:

• zwembaden
• sauna’s
• sportinfrastructuur
• verwarmingssystemen op fossiele brandstoffen

Administratieve verplichting via MyMinfin

In alle gevallen moet vooraf een verklaring worden ondertekend. Deze verklaring wordt ingediend via MyMinfin door de bouwheer of aannemer. Zonder deze stap kan het 6% btw tarief niet worden toegepast, zelfs als je inhoudelijk aan alle voorwaarden voldoet.

Advies nodig over 6% btw? Immo Da Vinci helpt je verder

De 6% btw-regeling biedt een aanzienlijk financieel voordeel, maar laat weinig ruimte voor fouten. Een verkeerde inschatting kan leiden tot een dure terugvordering achteraf.

Bij Immo Da Vinci begeleiden we je persoonlijk bij:

• aankoop van nieuwbouw aan 6% btw
• investeringsvastgoed met fiscaal voordeel
• projecten met sloop en heropbouw
• correcte beoordeling van jouw situatie

Wil je weten of jouw vastgoedproject in aanmerking komt voor 6% btw? Neem gerust contact met ons op, we bekijken het graag samen.